Die Steuerreform in Spanien Auswirkungen für die Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen von Matthias Jahnel 

Des einen Freud’ ist des anderen Leid, könnte das Motto der derzeit im spanischen Parlament diskutierten großen Steuerreform der sozialistischen Regierung unter José Luis Rodríguez Zapatero lauten. Es ist mittlerweile weitläufig bekannt, dass dieses Gesetzesvorhaben unter anderem die im spanischen Steuerrecht bestehende Ungleichheit zwischen Spaniern sowie Steuerresidenten und den Nichtresidenten abschaffen soll. Derzeit sieht die spanische Steuergesetzgebung, trotz aller gegenteiliger Behauptungen und Gerüchten vor, dass der Steuerresidente seinen Gewinn aus einem Immobilienverkauf mit 15% versteuern muss. Der Nichtresidente wird jedoch für den gleichen Vorgang mit 35% zur Kasse gebeten. Diese nicht zu rechtfertigende Ungerechtigkeit brachte nach Jahren ergebnisloser Beschwerden und Klage letztendlich die EU-Hüter dazu, Spanien formell anzumahnen diese Praxis einzustellen. Zwar wehrte sich das Königreich vehement gegen den drohenden Steuerausfall, gab aber letztendlich nach und ist nunmehr emsig damit beschäftigt, die lang überfällige Steuergleichheit zwischen Spaniern und dem Rest der Immobilieninvestoren zu schaffen. 18% Steuern für alle Verkäufer, gleich ob Spanier, Deutscher oder Russe, lautet die frohe Botschaft, die gekoppelt mit einer abgesenkten Retention von nur 3% daherkommen sollen. Dies wäre zunächst eine gute Nachricht, soweit der Gesetzesvorschlag auch umgesetzt werden sollte. Die Tücken der neuen Gesetzgebung stecken aber wie immer im Detail. Bereits jetzt schon haben Analysten Steuerausfälle in Milliardenhöhe kalkuliert, falls diese Vorschläge ohne Gegenmaßnahmen Wirklichkeit werden sollten. Auch aus diesem Grund hat sich die sehr spendable linksgerichtete Regierung in Madrid bereits nach neuen Einnahmequellen umgeschaut. Es sollte nicht verwundern, dass diese wiederum auf dem Immobiliensektor gefunden wurden. Viele Verkäufer wissen, dass der erwirtschaftete Verkaufsgewinn einer vor oder im Jahre 1986 erworbenen Immobilie derzeit nicht der Einkommenssteuer unterworfen ist. Der Mehrwert verbleibt also zu 100% beim Verkäufer, gleich ob dieser Steuerresident ist oder nicht. Ebenso entfällt der Steuereinbehalt von 5%, der in anderen Fällen durch den Käufer vorzunehmen wäre. War die Immobilie nach dem Jahre 1986 und vor dem Jahre 1996 erworben worden, so erlauben bestimmte Steuernachlässe immer noch kräftige Gewinnmitnahmen. Genau hier setzt nun die neue Steuerschraube an. So sollen alle ab dem 20.01.2006 erwirtschafteten Wertzuwächse einer Immobilie, die vor dem 31.12.1994 erworben wurde, versteuert werden. Damit entfällt faktisch die bis dato bestehende Steuerfreiheit für Immobilien, die sich mehr als 12 Jahre in der gleichen Hand befunden hat. Die Berechnungsmethode, mit der Hacienda den Zugewinn ab dem 20.01.2006 berechnen soll ist kompliziert, geht aber im Grunde von einer linearen Wertsteigerung ab dem Kaufdatum aus. Keinen sollte es verwundern, dass damit die in den Jahren 1995–2001 stattgefundenen überproportional Preiserhöhungen jetzt auch erheblichen Einfluss auf die theoretische Wertentwicklung der Immobilie ab dem 20.01.2006 nehmen wird. Die spanische Hacienda hat damit ein praktisches Instrument in die Hand bekommen, um vergangene und steuerfrei Zugewinne nachträglich dem hungrigen Fiskus zugänglich zu machen. Je länger sich zudem die Immobilie nach dem 20.01.2006 im Besitz befindet, um so höher werden die anteilig zu zahlenden Steuern für jeden Einzelnen. Wer nun nicht überstürzt und mit hohem Wertverlust verkaufen möchte, sollte sich auf jeden Fall über mögliche Gegenmaßnahme fachlichen Rat einholen.