Der Immobilienkauf Was vor dem Vertragsabschluß unbedingt erledigt werden sollte

Falls Sie planen, in Spanien eine Immobilie zu erwerben, ist bereits im Vorfeld einiges zu beachten. In Kürze zusammengefasst sollte man sich über die nachfolgend dargestellten Punkte informieren und die entsprechenden Unterlagen anfordern und überprüfen lassen. Zunächst ist ein Nachweis über die Eigentümerstellung des Verkäufers zu verlangen. Dies kann zum einen der im Eigentumsregister eingetragene notarielle Kaufvertrag (Escritura pública de compraventa) und zum anderen ein Auszug aus dem Grundbuch sein. Sofern der Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist, hat er zudem die notarielle Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorzulegen. Einen Auszug aus dem Grundbuch sollte man in jedem Fall einsehen, da hieraus auch Lasten und Belastungen des Grundstücks hervorgehen. Falls der Erwerb eines bebauten Grundstücks geplant ist, sollte auch das Gebäude im Grundbuch eingetragen sein. Des weiteren ist es ratsam kontrollieren zu lassen, ob die Grundstücksgrössen und -grenzen mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen. Zu überprüfen ist das Objekt auch hinsichtlich seiner Baulandqualität und, dass das Baugrundstück die Mindestgrösse für eine spätere Bebauung erfüllt. Man sollte sich beim Rathaus über gemeindliche Bebauungspläne informieren. Weiter gilt es herauszufinden, ob bezüglich der Immobilie Miet- oder Pachtverträge bestehen, da in diesen Fällen häufig Vorkaufsrechte bestehen. Man sollte sich Belege über die Zahlung der spanischen Grundsteuer (IBI) der letzten 5 Jahre vorlegen lassen, weil die Liegenschaft für Steuerschulden haften könnte. Ebenso ist es dienlich, sich die Verträge mit den Wasser-, Strom- und anderen Versorgungsunternehmen nebst der letzten Zahlungsquittungen oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung aushändigen zu lassen, um nachvollziehen zu können, ob die Wasser- und Stromversorgung ohne Probleme funktionieren wird. Unbedingt sollte man sich über die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Steuern und Kosten informieren sowie über Möglichkeiten, diese zu reduzieren. In die Erwägungen sollte bei Nichtresidenten auch die Gründung einer Immobiliengesellschaft (Vermögensverwaltende SL) einfliessen und auch die Erbschaftssteuer dabei nicht unbedacht bleiben. Gerade die Erbschaftssteuer ist in Spanien sehr hoch und wird für in Spanien belegenes Vermögen auch auf ausländische Erben angewandt. Falls der Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage beabsichtigt wird, ist anzuraten, sich vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft noch weitere Unterlagen aushändigen zu lassen, wie die Satzung der Eigentümergemeinschaft, den Errichtungstitel mit der Teilungserklärung, einen Auszug über die Zahlungen von Gemeinschaftskosten und Umlagen. Unbedingt auch eine schriftliche Bestätigung des Präsidenten der Eigentümer-gemeinschaft, dass die Zahlung der Gemeinschaftskosten laufend erfolgt ist. Schliesslich sind noch die bürokratischen Dinge, wie die Beantragung einer Steuernummer in Spanien (NIE) zu erledigen. Wie man sieht, sind schon im Vorfeld viele Dinge zu berücksichtigen und zu überprüfen. Im Rahmen des Abschlusses des Kaufvertrags kommen weitere Schwierigkeiten, wie der Optionsvertrag und die plusvalia Steuern auf einen zu, die verhandelt werden müssen. Man kann sich viel Zeit, Mühe und späteren Ärger ersparen, wenn man sich hierzu sowohl rechtlich als auch steuerlich dabei von einem Fachmann beraten lässt.

von Christian Gerboth