Haftung beim Kauf einer Immobilie von einem Residenten Nicht durchgeführter Einbehalt von 5 % von Dr. Michael Voigt

Aktuelles Urteil: Eine juristische Person erwirbt von einer Person, die über eine Residencia verfügt, eine Immobilie. Der Resident legt bei Vertragsunterzeichnung seine Residencia vor, der Notar behält daraufhin nicht den 5%igen Einbehalt vom Verkaufspreis ein. Das Finanzamt verlangt mittlerweile von der juristischen Person den „Einbehalt von 5 %“, da die Person zwar über eine Residencia verfügt, aber nicht über eine „Residencia Fiscal“. Das heisst, dass die Person trotz Residencia, nicht steuerlich in Spanien mit seinem Welteinkommen besteuert wird und somit der Einbehalt, wie bei einem Nichtresidenten, hätte durchgeführt werden müssen. Da die erworbene Immobilie für den nicht einbehaltenen Betrag von 5 % der Verkaufssumme haftet, ist die juristische Person verpflichtet diesen Betrag zu zahlen. Der Notar haftet für diesen nicht durchgeführten Einbehalt nicht! Die juristische Person kann nunmehr versuchen; den geforderten Steuerbetrag, der mittlerweile mit einer Strafe von 50 % belastet war, vom Veräusserer zu erhalten. In diesem Zusammenhang weisen wir nochmals auf die unbedingt durchzuführende Überprüfung der zivil- und baurechtlichen Tatbestände hin, die vor dem Kauf einer Immobilie überprüft werden sollten: Aktuelles Grundbuch einsehen (Auskünfte über evtl. vorläufige gerichtliche Beschlagnahmungen, Hypotheken und Embargos wegen Nichtentrichtung von Steuern). Gemeindeverwaltung (Auskunft über evtl. bestehende Belastungen oder geplante Änderungen im Umfeld durch die Gemeinde). Vorlage der „Residencia Fiscal“ Zusätzlich die:Cédula de Habitabilidad en original/ Bewohnbarkeitsbescheinigung der Consell Insular/zuständige Behörde im Original El alta catastral (Impuesto Modelo 902). Anmeldung der Immobilie im Bauamt (die Errichtung ist damit behördlich registriert) mit Steuererklärung Modelo 902 Boletin Electrico – Ein Zertifikat über die Installationsarbeiten aller elektrischen Anlagen/Leitungen durch den Elektriker, damit ggf. der noch vorhandene Baustromzähler durch einen gewöhnlichen Zähler problemlos beantragt und später ausgetauscht werden kann Boletin del Agua – Ein Zertifikat über die Installationsarbeiten aller wassertechnischen Anlagen und Leitungen für die korrekte Anmeldung der Wasserversorgung bei der Gemeinde Recibos de Electricidad de GESA y de AGUA – Rechnungen der Elektrizitäts- und Wasserversorgungsleistungen, um den Eigentums- und damit Rechnungsempfänger problemlos bei dem Energieversorger GESA und bei der Gemeinde für Wasserver-sorgung umzumelden Final de Obra municipal – Bauabschlusserklärungen des errichteten Gebäudes und des evtl. vorhandenen Schwimmbades des zuständigen Rathauses Juego de planos y memoria de calidades – vollständige rchitektenpläne und Aufstellung der verwendeten Baumaterialien Recibo de contribucion urbana (IBI) – letzter Grundsteuerbescheid Escritura de obra nueva – notarielle Urkunde des errichteten Neubaus (Grundbuch), die auf der Basis der Bauabschluss-erklärung und Archtitektenpläne erstellt wurde Los llaves – alle Schlüssel der Anlage Zum Notartermin erscheint auf Veranlassung des Verkäufers zur Auflösung der bestehenden Hypothek in der Praxis ein authorisierter Bankvertreter persönlich zur Unterschriftsleistung Vom Verkäufer sollten die Belege über die Bezahlung der Wasser-, Strom- und Telefonrechnungen angefordert und vorgelegt werden